【浙江林垟房地产开发有限公司预重整案】

【关键词】困境房企；预重整；共益债务；代建代销

【受理法院】苍南县人民法院

【管理人】北京大成（宁波）律师事务所

【基本案情】 浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）开发的“华臣一品苑”项目于2010年开工，总建筑面积226269平方米，可售房源1188套，其中已网签预售662套。因公司经营管理混乱、股东挪用资金等原因导致资金链断裂，于2013年停工。2015年，苍南成立项目维稳处置领导小组，积极协调项目业主、债权人、施工方等相关利益方组织救盘。2016年，全面恢复施工。2017年底，完成主体工程。2018年6月，随着林垟公司股东相继涉刑入狱，相关利益方矛盾爆发，楼盘再次停工，楼盘土地、预售房源等财产不断被司法查封，无法重启销售。2020年6月16日，苍南法院根据林垟公司申请对其启动预重整，并组成评审小组，择优选定北京大成（宁波）律师事务所为林垟公司预重整管理人。

【审理情况】 该案主要面临三个问题：一是房开公司重生难。债权债务关系复杂、工程承包人较多，存在工程款虚高、股东套取建设资金等问题，且案涉资产30多亿元，债务50多亿元，严重资不抵债，难以吸引投资人一次性投入大笔资金推动重整。二是破产清算效果差。破产清算清偿率极低，且已预售房产662套，购房户民生权益将受到严重损害。三是问题处理情况复杂。案涉人数多、社会影响大及多领域专业问题，极易引发群体性事件，仅凭政府或法院难以稳妥解决，需要齐抓共管形成合力。 经公开招募，遴选光大金瓯资产管理有限公司（以下简称光大公司）和浙江蓝城梧泉建设管理有限公司（以下简称蓝城公司）为联合体的投资人。2020年12月10日，第一次债权人会议通过了《续建借款与复工方案》，确定投资前提为：1.预重整债权人会议通过借款方案，确认借款退出顺序；2.苍南法院对预重整债权人会议表决内容出具确认文件；3.签署正式的借款协议；4.签署正式的代建代销服务协议。其中，优先权方面：同意在借款退出阶段，借款资金（含本金、利息、违约金等孳息）与其他债权按比例清偿，具体为：后续的所有应收房款及销售回款扣减税款后，剩余的50%分配给共益债、30%分配给抵押权、20%预留；续建借款退出后，上述比例顺序不再进行，剩余根据法定顺序分配。代建代销方面：确定蓝城公司为华臣一品苑项目代建代销单位，代行项目建设工程的管理监督职责，包括规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、竣工验收和交付管理、物业服务管理等内容；销售范围为未办理预售的142套住宅及15套商铺、已办理预售的无争议住宅197套以及其他经管理人甄别属于可以销售的房产；销售价格由蓝城公司提供销售方案报管理人及光大公司，并报市场监管部门同意后方可实施；自销售正式启动之日起9个月内354套以及后续增加的总可售房源去化率须达到90%以上；房屋销售的所有收入及回款须全部进入管理人指定的账户，即管理人账户或管理人指定和确认的按揭银行账户；营销代理费按总销售额的3.5%，广告费不超过总销售额的1%，委托管理费代建费按总销售额的3%，已售房源服务费按照每套13500元，按实结算。方案确认借款及代建代销费用系林垟公司继续营业所产生的债务，参照《企业破产法》具有共益债务性质。偿还安排方面：新销售的销售收入及已售房源的应收房款扣除税款后的50%优先用于续建借款的清偿，30%同步偿还抵押债权（但在续建借款清偿完毕前抵押债权同步受偿金额最高不超过2亿元），剩余20%由管理人依法用于债权的清偿；续建借款清偿后，上述分配比例不再执行。该方案经债权人会议通过后，苍南法院复函确认表决结果。12月25日，管理人代表林垟公司与投资人签订《房地产项目委托管理代建代销服务协议》《借款合同》《监管协议》，同日光大公司支付首期总计2亿元共益债资金，续建过程中继续支付1亿元共益债资金。2021年3月10日，项目正式复工续建。2022年1月22日，项目举行完工仪式。6月24日，在施工方因工程债权纠纷不配合提交竣工验收资料的情况下，参照国发〔2021〕24号文件规定等以第三方工程质量鉴定报告结合工程实体验收合格，完成竣工验收备案。6月30日，项目如期交付。

【典型意义】该案是温州房地产领域首个预重整救盘成功的案例，也是府院联动处置房地产风险的成功探索。 一是以“机制创新”促成楼盘续建。为保障600余户已网签备案购房户合法民生权益，苍南法院灵活创新预重整机制，将制度重心由“拯救企业”转为“拯救楼盘”，确定预重整目标为“保交房、保民生”，实现购房户、投资人、项目债权人多方共赢。 二是探索共益债务预重整模式。招引投资人向房开公司提供借款来推动项目复工续建，建成后的售房所得款项等作为共益债务优先将本息支付给投资人。该模式抓住了烂尾楼盘中当事人无法自行协商、续建启动资金进入难的牛鼻子，解决了烂尾楼盘续建中的痛点和难点。一方面，通过债务重组、延期还款、投资增值等方式实现纾困减负，使企业主体资格及主营业务均得以保留，项目得以延续，有效解决项目竣工、交付、办证问题，保障了广大购房业主的权利，维护了社会稳定。同时，续建投入成本显著小于续建完成后整体项目的增值，增强了项目去化回现的可能性，有利于债权人利益最大化。另一方面，适用时重点考虑三个问题：一是需要测算续建收益能否覆盖成本。综合分析项目经营状况、资产价值、销售、投资收益预期等因素，确定是否具备清偿共益债的基础。重整项目房产本身销售价值越高、房源预销售情况越好，房产盘活的可能性越大，引入共益债的基础就越坚实。二是需要考量实施工程续建的可行性。引入投资人解决续建资金的来源，只有将资金用于工程才能够完成续建，故需与原工程单位协商达成续建协议（如果原工程单位不参与，则引入新施工单位）。加上林垟公司组织已瘫痪，需考虑引入代建单位管理工程建设，从成本上、时间上、质量上全面把控续建工程，确保满足竣工、验收、备案和交付要求，完成保交房目的。三是需要获得债权人的认可。投资人愿意投入共益债的前提在于共益债可以获得清偿保障，实践中共益债投资人往往要求获得绝对优先权地位，故需向债权人披露引进续建资金方案，包括对共益债清偿原则，由债权人会议审议表决，法院在此基础上给予共益债投资人书面认可。 三是法院复函强化司法保障。目前预重整模式的操作流程尚无明确法律规定，为打消投资人资金安全的疑虑，苍南法院参照《企业破产法》精神，在债权人会议通过后，向预重整阶段管理人复函确认续建投资款及代建代销费用为续建的必要条件，具有共益性质，可在后续破产程序中优先受偿。且共益债以利息形式结算，避免利润计算的不确定性。